虚拟价值理论与应用_马艳_9787564218515_图书馆读者荐购服务平台

本书从马克思主义价值理论出发，以现实经济条件变化为依据，对虚拟价值理论及其在若干虚拟经济领域中的应用进行创新性研究。本书在系统梳理虚拟价值理论相关文献的基础上，提出了虚拟价值的概念，构建了虚拟价值理论框架和理论模型，并将虚拟价值理论用于分析虚拟资本、资源环境、房地产经济和网络经济等虚拟经济领域中的相关问题，分别构建了虚拟资本价值理论模型、环境虚拟价值理论模型、房地产虚拟价值理论模型和网络虚拟价值理论模型，并进行实证分析，在此基础上提出了虚拟经济危机的治理政策。

　综观近两年来国家针对房地产价格过快上涨所采取的政策，有以下三个特点：
　　一是更多采用通过控制银行信贷规模的方式来达到调控房地产价格的目的。
　　二是越来越倾向采取行政手段限制对房地产的购买。
　　三是对于土地价格的调控起步较晚，并没有将控制土地价格作为抑制房地产价格上涨的首要目标。
　　根据笔者的理论，土地价格的虚拟性是房地产经济虚拟性的基础性原因，银行信贷以及虚拟资本对房地产经济的虚拟性有着重要的影响作用，那么对房地产价格的控制，从根本上应该把控制土地价格作为调控房地产价格的首要目标，同时配合银行信贷规模的控制，才能最终达到从根本上控制房地产价格的目标。
　　（二）促进房地产经济健康发展的目标
　　1.将抑制土地价格上涨作为房地产调控的首要目标
　　（1）拓宽地方政府融资渠道。实施分税制改革后，财权向上集中、事权向下转移的现实使地方政府承担的事权越来越多，地方政府的财力却并没有相应增大，地方政府财权与事权不统一问题日益突出，资本性建设资金缺口日益扩大。1995～2008年，地方财政收入占国家财政总收入的比重平均为46.9%，却承担了国家财政总支出的73.6%，即地方政府用了不到一半的财政收入支撑了3/4的相对财政支出责任；地方政府的财政收入来源主要是土地出让金，这使土地价格上涨有了内在的动力。因此，可以通过融资创新，例如采取基础设施资产证券化融资，来减少地方政府对于土地出让金的依赖。
　　（2）严格限制土地开发周期。房地产商拿到地后往往作为储备，等待以后慢慢开发，间接抬高地价、房价。因此，政府在供地之后要对土地开发进度进行监管，对超过合同约定一年未动的土地征收土地闲置费用，对超过两年的要无偿收回土地使用权。促使土地能够及时地开发利用，控制房价上涨。土地建设部门要加强对房地产开发的监管，加大对闲置土地的处置力度，遏制囤地现象。
　　（3）严格贯彻执行房地产开发项目自有资金比例的相关规定，以确保形成有效的房地产供给。房地产自有资金比例的监控不严格，使房地产开发商并不急于资金周转，而是等待土地价格上涨、达到预期高值后再进行开发出售。因此要严格审查房地产企业的资金状况，促使房地产商尽快开发土地，确保形成有效房地产供给。
　　2.继续控制房地产银行信贷规模与质量
　　近年来，我国政府通过控制房地产银行信贷规模来调整房地产价格的政策很集中。除了这些政策之外，还应该从以下几个方面继续加强对房地产银行信贷的管理：
　　（1）银行要严格控制对房地产的信贷比例，从严审批房地产开发贷款，严防房地产开发企业的虚假按揭行为，同时加强个人住房抵押贷款审核，对多次购房的应实施抵押递减制度。对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放贷款；严禁向主体结构未封顶的项目发放个人住房贷款；严禁以流动资金科目发放房地产开发贷款；严禁违反首付款比例规定发放个人住房贷款。
　　（2）完善房贷信息管理系统，加强个人信用体系建设。目前我国对个人客户的信用评级还不完善，对客户提供相关资料真实性的查证也存在较大难度，贷款客户资质和信用方面的信息还存在较大的不对称性。从源头防控风险，严格审查按揭人资质，就需要尽快完善个人信用征信系统，建立征信网络数据库，收集个人财产收入状况、还款意愿等信用记录及机构财务状况、违约事件等相关信息，推进个人和机构的征信制度建设。
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