20世纪80年代至90年代，中国滨海旅游度假区快速发展，但暴露出形态规划研究滞后、制度性瓶颈突出等问题。面对国内新一轮滨海旅游度假区发展热潮，迫切需要在理论层面进行总结和反思，进而在滨海旅游度假区的规划控制、体制管理、项目招商、政策导引等方面做出适应性调整。《中国滨海旅游度假区发展及影响因素》以三亚亚龙湾和北海银滩国家旅游度假区为研究案例，对中国滨海旅游度假区发展历程及影响因素进行了探索性研究。研究结论对于促进我国滨海旅游度假区在新时期良性健康发展有较强的理论及实践意义。
《中国滨海旅游度假区发展及影响因素》适用于国内从事旅游研究的高校教师、专家学者、硕博士研究生及高年级本科生，国内滨海旅游目的地各级政府及旅游主管部门官员，从事滨海旅游开发的企业及滨海旅游规划管理人员，同时对于国内外其他类型旅游度假区的规划开发管理人员也有较强的参考价值。
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20世纪80年代至90年代，中国滨海旅游度假区快速发展，但暴露出形态规划研究滞后、制度性瓶颈突出等问题。面对国内新一轮滨海旅游度假区发展热潮，迫切需要在理论层面进行总结和反思，进而在滨海旅游度假区的规划控制、体制管理、项目招商、政策导引等方面做出适应性调整。《中国滨海旅游度假区发展及影响因素》以三亚亚龙湾和北海银滩国家旅游度假区为研究案例，对中国滨海旅游度假区发展历程及影响因素进行了探索性研究。研究结论对于促进我国滨海旅游度假区在新时期良性健康发展有较强的理论及实践意义。《中国滨海旅游度假区发展及影响因素》适用于国内从事旅游研究的高校教师、专家学者、硕博士研究生及高年级本科生，国内滨海旅游目的地各级政府及旅游主管部门官员，从事滨海旅游开发的企业及滨海旅游规划管理人员，同时对于国内外其他类型旅游度假区的规划开发管理人员也有较强的参考价值。
目录
序
前言
第1章 绪论 1
1.1 研究背景 1
1.2 研究案例 4
1.3 研究过程 8
1.4 研究意义 13
第2章 研究述评 15
2.1 国外相关研究 15
2.2 国内相关研究 39
2.3 研究创新点 43
第3章 三亚亚龙湾度假区发展历程 45
3.1 筹划和小规模开发阶段 45
3.2 以三亚市政府为主体的国有亚龙湾公司开发阶段 46
3.3 中粮集团控股的亚龙湾公司开发阶段 56
第4章 北海银滩度假区发展历程 69
4.1 北海地产泡沫 69
4.2 地产泡沫中的北海银滩 73
4.3 银滩环境危机与改造运动 85
第5章 亚龙湾和银滩度假区发展历程及开发绩效比较 91
5.1 发展轨迹及发展阶段 91
5.2 政府介入程度及方式 92
5.3 地产热对度假区开发的影响 95
5.4 度假区土地开发管理 97
5.5 招商引资及项目开发 102
5.6 基础设施建设 106
5.7 客源市场结构 109
5.8 小结 110
第6章 气候因素对于滨海旅游度假区发展的影响 112
6.1 滨海旅游目的地的气候 112
6.2 三亚气候条件的特殊性 113
6.3 若干证据 113
6.4 小结 118
第7章 形态规划对于滨海旅游度假区发展的影响 119
7.1 滨海旅游度假地的形态规划 119
7.2 滨海旅游度假区形态模型 120
7.3 亚龙湾与银滩度假区形态比较 124
7.4 三亚滨海旅游度假区形态比较 134
7.5 三亚亚龙湾与印尼努沙杜阿度假区形态比较 146
7.6 小结 152
第8章 治理结构对于旅游度假区发展的影响 154
8.1 旅游度假区管理体制 154
8.2 度假区治理结构 154
8.3 度假区产权结构模型 162
8.4 排他性授权 164
8.5 经营管理者的选择和退出 166
8.6 经营管理者的激励和约束 167
8.7 小结 174
第9章 结论和讨论 175
9.1 案例研究结论 175
9.2 中国滨海旅游度假区发展影响因素 177
9.3 中国旅游度假区发展反思 178
9.4 旅游度假区治理结构优化的路径选择 180
参考文献 185
附录Ⅰ 三亚亚龙湾国家旅游度假区重点人物访谈提纲 191
附录Ⅱ 北海银滩国家旅游度假区重点人物访谈提纲 194
附录Ⅲ 与案例相关的文件档案资料 196
后记 210
第1 章 绪 论
1.1 研究背景
1.1.1 国内旅游度假区发展呈现整体颓势
旅游度假区的设立与开发， 是20 世纪90 年代中国旅游业发展的重要事件。1992
年， 国务院设立了首批12 个国家级旅游度假区， 拉开了新时期我国度假旅游发展及度
假区开发建设的序幕。在中央政府的政策引导和地方政府的积极参与下， 国内旅游度
假区初期建设如火如荼， 一时间在全国范围内掀起了旅游度假区开发热潮。然而， 进
入20 世纪90 年代中后期， 各地度假区开发普遍遭遇了市场寒流， 开发热度骤然下降，
不同程度的出现了招商困难、签约项目不到位、建设资金难以为继的窘境， 国内旅游
度假区发展呈现整体颓势。
时至今日， 首批设立的国家级旅游度假区大部分已面目全非， 房地产、游乐园，
甚至工农业等社会生产活动充斥其中， 度假功能发生严重偏离。还有一些度假区已经
与行政区合并， 回归到传统的行政体制框架下。国外旅游度假区综合开发的成功模式
在国内发展为何遭遇艰辛坎坷？ 国内旅游度假区开发遇挫的原因究竟为何？ 新世纪我
国旅游度假区发展何去何从？ 如何才能引导国内旅游度假区走上良性发展轨道？ 这些
问题迫切需要理论研究给予解答。
1.1.2 国内滨海旅游度假区开发水平普遍较低
我国拥有18000km 陆地海岸线和14000km 海岛岸线， 滨海旅游资源无论是总量还
是类型都极为丰富。20 世纪80 年代至90 年代中期， 各地滨海旅游开发的热情空前高
涨， 滨海度假区建设快速蔓延， 形成了全国范围内的滨海旅游开发热潮。首批设立的
12 个国家级旅游度假区中， 有5 个是滨海型， 自北至南分别是大连金石滩国家旅游度
假区、青岛石老人国家旅游度假区、福建湄洲岛国家旅游度假区、北海银滩国家旅游
度假区和三亚亚龙湾国家旅游度假区。以滨海旅游资源大省山东为例， 除青岛石老人
国家级旅游度假区外， 23 个省级旅游度假区中， 以滨海资源为主的就有12 个。广东全
省572km 滨海沙滩中， 也已建成30 多处滨海旅游度假区①。一时间， 国内滨海旅游度
假区开发蔚然成风。
然而， 绝大多数滨海旅游度假区开发只是对滨海旅游资源的简单利用， 产品开
发大多停留在低层次的海水游乐阶段， 旅游设施仅限于小型旅馆、遮阳伞、小型更
衣间等， 且趋同现象十分严重。这种初级、粗放式的开发模式显然与现代滨海度假
旅游产品的内涵要求相去甚远。不合理的盲目开发造成了对滨海旅游资源的极大破
坏和浪费， 也使得一些滨海旅游度假区发展经历短暂高潮后进入停滞， 甚至衰退
（陈烈等， 2004； 刘俊， 2006）。
国内滨海旅游度假区开发走过的弯路值得规划者和研究者深思。中国滨海旅游度
假区发展面临众多客观因素的制约， 缺少必要的形态规划控制已成为各方共识。滨海
旅游度假区开发究竟应遵循怎样的形态规律？ 如何才能保证科学的规划措施得以实施？
对于这些问题， 国内学界还未给出令人信服的答案。
1.1.3 国内传统滨海旅游度假区日渐衰落
传统滨海旅游度假区， 是指在计划经济体制下形成的福利性休疗养基地， 由中央
及各部委投资兴建的各类疗养院是我国滨海旅游度假区的早期形态， 北戴河、青岛八
大关景区等是其典型代表。改革开放以后， 随着中央地方财政分权和行政分权改革的
日益深入， 地方政府的投资能力大大增强， 出现了从单一的中央政府投资向多元化的
地方政府、各部门投资转变。20 世纪90 年代初， 国有资金大规模介入北海银滩度假区
开发就是其典型。政府投资、系统内部福利性消费的非市场化供给和需求模式， 是中
国传统滨海旅游度假区发展的核心特征（刘俊， 2006）。
20 世纪90 年代中期以来， 随着国内市场化改革的逐步深入， 福利性疗养院模式越
来越不适应市场机制的要求， 我国传统滨海旅游度假区面临结构转型危机， 不同程度
地陷入衰退。2003 年7 月， 党中央和国务院决定暑期不再到北戴河办公， 北戴河作为
“中国夏都” 的辉煌渐渐远去。曾经火爆一时的北海银滩也不得不壮士断腕， 彻底拆除
了当年仓促上马的临海建筑， 为不科学的盲目开发付出了沉重的生态账单。
一个显而易见的事实是， 中国传统滨海旅游度假区的复兴必须摆脱行政经济的禁
锢， 走向市场化发展的道路。然而， 如何实现和推进这一改革进程？ 政府在滨海旅游
度假区再开发中的角色和地位该如何调整和转换？ 此方面的理论研究仍是空白。
1.1.4 三亚亚龙湾旅游度假区异军突起
世纪之交， 三亚亚龙湾旅游度假区迅速崛起， 在中国滨海旅游度假区发展一片颓
势的背景下显得格外抢眼。2000 年以来， 国内明星企业和国际一流的酒店管理集团纷
纷抢滩登陆亚龙湾， 喜来登、丽兹卡尔顿、希尔顿、假日、万豪等一批国际顶尖品牌
的度假酒店陆续建成开业， 亚龙湾已成为国内消费档次最高、设施环境最好、高星级
酒店数量最密集、国际著名酒店品牌最多的滨海旅游度假区。高水平开发带来了巨大
的经济效益。以2003 年初建成营业的亚龙湾喜来登度假酒店为例， 2004 年该酒店营业
收入就突破了2 亿元， 并连续两年成为“世界小姐” 组委会指定入住酒店。2005 年，
亚龙湾内的喜来登度假酒店、红树林度假酒店和假日度假酒店， 一起入选了《21 世纪
经济报道》评选的“国内十大最受欢迎度假酒店”。亚龙湾毋庸置疑地成为了国内最具
标志性意义的旗舰式滨海旅游度假区。
为什么亚龙湾度假区能够在国内滨海旅游发展普遍萧条的背景下逆市而上， 创造
出一个又一个不俗的业绩？ 是什么因素驱动了亚龙湾度假区的快速发展？ 亚龙湾的成
功开发说明了什么？ 能否将亚龙湾的成功经验移植到国内其他度假区？ 这些问题的结
论对于促进新时期中国滨海旅游度假区健康发展意义重大。
1.1.5 国内滨海旅游理论研究亟待加强
国际范围内的滨海旅游发展已有两百多年历史， 大致经历了三个时期， 分别是以欧
洲大陆滨海城镇为代表的传统滨海旅游度假地发展时期、滨海旅游度假地快速城市化时
期， 以及近半个世纪以来兴起的综合型滨海旅游度假区发展时期。国外学者在滨海旅游
度假区发展演化、形态特征、影响因素、度假区与目的地社会经济关系等方面积累了大
量研究成果。国内滨海旅游开发只有短短数十年时间， 研究成果的数量规模和理论深度
与西方相比都显得不足。过往的中国滨海旅游理论研究普遍关注各地滨海旅游开发本身，
且大多囿于开发现状、存在问题、发展对策的传统研究套路， 对国外相关文献和理论成
果的重视程度不够， 研究规范、理论深度和学术贡献都有待加强。大多数研究对于目前
国内滨海旅游发展存在问题的分析大多流于表面， 没有抓住转型时期中国滨海旅游发展
的深层次矛盾和特征， 得出的研究结论要么治标不治本， 要么简单移植套用国外相关研
究结论而水土不服， 学术贡献和对实践的指导作用难以得到充分体现。
进入21 世纪， 世界范围内滨海旅游需求发展态势依然迅猛， 在可预见的未来很有可
能继续引领世界休闲活动的潮流。具体到我国， 真正意义上的滨海旅游度假活动才刚刚
兴起， 新一代滨海旅游度假区正崭露头角。与此同时， 我国滨海旅游度假区发育水平也
逐步与国际接轨， 一些滨海旅游度假区发展的标志性现象， 如统一规划的滨海旅游度假
区综合体（coastal resort complex）、滨海旅游度假区城市化（coastal urbanization）、滨海旅
游度假区线性形态（linear morphology） 等， 在我国已经出现。在这样的背景下， 中国滨
海旅游度假区理论研究亟待加强， 同时需进一步拓宽滨海旅游理论研究的国际化视野。
这不仅可以及时掌握国外滨海旅游理论研究的最新成果， 指导国内滨海旅游度假区发展
少走弯路， 也有利于积极推进滨海旅游本土化研究， 搭建起中外学术交流的平台。
1.2 研究案例
1.2.1 三亚亚龙湾国家旅游度假区
亚龙湾， 旧称琊琅湾、牙笼湾、牙龙湾， 是根据黎语音译而来。其称谓最早见于
文字是在清康熙年间。清光绪二十六年（1900 年） 编纂的《崖州志》中， 记录了琊琅
湾的地理位置和自然状况： “琊琅湾， 在榆林港东五十里， 内多礁石， 浪甚险”。到了
现代， 1992 年以前多以“牙龙湾” 见诸各种文件资料中。1992 年6 月， 亚龙湾开发股
份有限公司（以下简称亚龙湾公司） 成立后， 正式申报将“牙龙湾” 更名为“亚龙
湾”。①
亚龙湾位于海南省三亚市东南约20km 处， 东、北、西三面环山， 往南呈月牙形向
南海敞开（图1.1）。陆地规划面积18.6km2 。亚龙湾属低纬度热带季风区海洋性气候，
全年长夏无冬， 春秋季节不明显， 年平均气温25.5℃， 平均日照时数7.1h， 年平均海
水温度25.1℃， 最低水温22℃， 堪称我国最佳的滨海避寒度假旅游胜地。
1992 年， 国务院批复设立亚龙湾国家旅游度假区， 陆地规划面积18.6km2 。同年，
三亚市成立了亚龙湾公司， 由市政府授权其对亚龙湾度假区进行统一开发、统一规划、
统一征地、统一招商、统一建设。这是唯一采用公司化运作模式的国家级旅游度假区。
开发初期， 由于受到宏观经济波动及度假区管理决策失误的不利影响， 亚龙湾度假区
开发建设相对缓慢。1995 年， 中粮集团通过增资扩股， 成功入主亚龙湾公司， 亚龙湾
度假区开发进入快车道。“96 中国度假休闲游” 开幕式在亚龙湾中心广场成功举行，
1996 年中国第一座五星级滨海度假酒店――凯莱酒店在亚龙湾建成营业， 这成为中国
滨海度假旅游发展的里程碑。尤其是2000 年以后， 国际一流的酒店管理集团陆续抢滩
登陆亚龙湾， 喜来登、希尔顿、丽兹卡尔顿、假日、万豪等一批国际顶尖的度假酒店
纷纷在亚龙湾内建成开业（表1.1）， 亚龙湾已成为国内旗舰式的豪华滨海旅游度假区。
1.2.2 北海银滩国家旅游度假区
北海银滩国家旅游度假区位于北海半岛东南部， 距北海市中心约8km。整个银滩
旅游区范围为北海市区南部海岸带， 即西起冠头岭， 东到大冠沙， 北以金海岸大道为
界， 南至大海所围合的地区以及沿岸近海海域。银滩旅游区海岸线东西长约24km， 陆
域总面积约34km2 。开发前的银滩以“滩长平， 沙细柔， 浪平静” 而著称。沙滩平均
宽度800m， 最宽处达3000m， 面积超过大连、烟台、青岛、厦门和北戴河滨海浴场沙
滩的总和， 而平均坡度仅为1.5°。最令人称道的是银滩的沙质， 属于高品位石英砂，
沙丘砂的SiO2 含量高达98%以上， 质地均一， 色白细腻。
北海银滩旅游区整体规划分为三个区， 即西区、中区和东区（图1.2）。其中， 中区
和东区属于银滩国家旅游度假区规划范围， 规划面积分别为7.7km2 和16km2 。东区从冯
家江至大冠沙一带由寰岛、中信、华骏三家企业实行分片开发。从侨港镇到冯家江的中
区开发强度最大， 旅游设施相对完善， 是目前吸引游客的主要区域。自20 世纪90 年代初
以来， 银滩中区一直是旅游投资开发的重点区域， 与旅游相关的项目建设和更新改造都集中
在中区进行， 是银滩旅游发展的缩影和代表性区域。因此， 本研究主要针对银滩中区。
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