自1998年启动房改以来，中国房地产保持了20年的长期繁荣。单一经济因素不足以解释这一现象，是土地红利、人口红利、资本红利、制度红利和全球化红利这五大红利共同促成了中国房地产的长期繁荣。五大红利相互影响，形成一个正反馈的耦合系统。如今五大红利全面消退，中国房地产进入高位调控下的新常态。
2003年加入保利地产以来，我一直在房地产销售一线工作，亲身经历了中国房地产波澜壮阔的发展历程，中国房地产的长期繁荣给我留下了深刻的印象。
人职伊始，我先是在销售现场熟悉房地产实务，2003年8月，国务院下发《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（又称“18号文”），公司安排我对国家政策进行分析，这成为我对于房地产经济的研究起点。
2004年上海分公司组建，我被派往上海工作，参与松江区一个别墅项目的销售工作。当时上海的房子基本都由代理公司包销，楼市异常火爆，易居、同策都靠包销起家，楼市的非理性上涨引起中央政府关注。2005年，国务院出台“国八条”，对房地产市场进行宏观调控。我公司的项目于2005年10月15日开盘，克服重重困难，取得3亿元的销售业绩。当时独栋别墅的销售单价不过是12000元／平方米左右，但在我快要离开上海时，宝山顾村高层住宅的土地拍卖楼面价已经超过6000元／平方米，出现“面粉比面包贵”的情形。
2008年天津分公司成立，我被派往天津负责武清一个占地70多万平方米建面高层社区的营销策划。项目2008年开工并销售，起价5000元／平方米，2017年二手房价格已经超过2万元/平方米。我在天津期间，海河边的豪宅单价不过3万元／平方米，现在单价6万元／平方米以上的普通住宅比比皆是。
2014年甘肃分公司成立，我来到兰州，负责一个占地3000多亩项目的销售工作。该项目位于皋兰县与安宁区交界，生活配套很不完善。项目2015年5月开盘，全年销售过10亿元，进入兰州单盘销售前三名。
自2003年加入保利地产以来，我从事房地产销售工作已达12年之久，先后在广州、上海、天津、兰州工作过。我亲眼所见房地产业的发展改变了城市面貌，拉动了我国经济，改善了人民生活。地方政府积极参与经济活动，其“五加二，白加黑”的工作态度也给我留下了深刻的印象。
是什么因素促成我国房地产长期繁荣？这种繁荣能否持续？房地产对我国经济有何影响？多年以来，这些问题在我脑海中长期盘旋，挥之不去。2016年我回到广州保利地产战略研究院，这使我有时间和精力对这些问题进行整体思考。
结论是否成立，请各位批评指正。
王希岩，经济学博士、博士后，保利战略研究院咨询研究员。从事房地产一线业务12年，从事企业战略研究3年，在国务院国资委挂职1年。研究领域包括城市经济、产业经济、公共政策。
第一章 引言
第二章 中国房地产的繁荣发展
第一节 中国房地产发展历程
一、培育期（1980-1997年）
二、萌芽期（1998~2002年）
三、黄金十年（2003-2013年）
四、盘整期（2014-2017年）
第二节 长周期市场表现
第三节 小结
第三章 中国房地产的五大商业红利
第一节 土地红利
一、作为政府红利的土地红利
二、土地本身作为红利
第二节 人口红利
一、从“婴儿潮”看人口红利
二、从抚养比看人口红利
三、零和博弈下的人口红利
第三节 资本红利
一、从货币宽松看资本红利
二、从信贷政策看资本红利
三、从汇率升值看资本红利
第四节 制度红利
一、土地国有制制度红利
二、分税制制度红利
三、房地产税制制度红利
第五节 全球化红利
第六节 小结
第四章 中国经济增长模式
第一节 以土地为利基的经济增长模式
第二节 房地产确定增长中的不确定因素
第三节 红利的消退
第四节 小结
第五章 “三去一降一补”与房地产新常态
第一节 产能过剩与僵尸企业
第二节 房地产与去库存
第三节 金融杠杆与资产泡沫
第四节 降成本与补短板
第五节 经济新常态背景下的中国房地产
第六节 小结
第六章 中国香港与日本的经验借鉴
第一节 中国香港不动产物权与税制现状
第二节 日本经验：需警惕还是可借鉴
第三节 小结
第七章 雄安新区千年大计与中国房地产未来发展
第一节 中国房地产走进新时代
第二节 新加坡模式面面观
第三节 上海的“英、美、法租界”经验借鉴
第四节 千年大计与雄安新区城市开发模式
第八章 中国房地产：从黄金时期到新时代
参考文献
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