住房除作为一种最终产品而为人所消费外，也是一种投资价值很高的金融产品，当今世界与住房有关的金融衍生产品不计其数。与此同时，住房还是人类生存的基本资料，人民居住权能否得以满足直接关乎着一个国家的社会稳定与经济发展。因此对于住房及房地产市场的研究不能局限于产业经济范畴，必须全面兼顾住房的资产属性与商品属性，从整个宏观经济与金融市场的角度进行深入挖掘，理清住房这种特殊商品在一个经济体中的地位和作用。并从其自身特点出发，掌握其价格决定机制与波动特征。只有这样才能真正理解住房的本质，发现并预测这种特殊商品的价格规律，在政策制定中做到有的放矢。
《住房价格决定机制与住房供给制度选择》正是基于此点认识而全面考虑住房的商品属性与投资品属性，将住房的两类属性有机结合，通盘考虑两种属性间的相互推动与相互牵制等各种影响机制，以求准确掌握住房市场的客观规律。
邢戬，大连大学经济管理学院讲师。数量经济学博士，毕业于吉林大学商学院。研究方向为金融宏观计量，资产定价，房地产金融等。曾在国内知名期刊发表相关文章10余篇。
第1章 绪论
1.1 住房的本意
1.2 我国房地产业的历史变迁
1.3 新兴学科——住宅经济学
1.4 投资品、消费品还是社会福利工具
1.5 相关研究回顾与本书研究视角
讨论1 住房财富的本质
第2章 住房概念的外延
2.1 住房的资产属性
2.2 房地产金融
2.3 房价与通胀——基于货币传导渠道的认识
讨论2 国际游资与中国房价
第3章 我国住房市场现实问题
3.1 高房价收入比
3.2 房地产开发投资规模大且增长速度快
3.3 住房空置率高
3.4 房价存在较大地区差异
3.5 地方政府参与利益分配
3.6 投机程度较高
3.7 存在价格泡沫
3.8 经济适用房未能有效稳定房价
讨论3 我国房价调控政策为何收效甚微
第4章 住房价格决定机制与波动特征
4.1 住房价格内生决定机制
4.2 住房价格外部影响因素及作用机理
4.3 住房市场关联主体间的博弈
4.4 基于我国住房市场的实证检验
第5章 住房价格波动的溢出效应
5.1 住房价格对家庭消费行为决策的影响
5.2 住房价格对家庭投资和社会投资行为的影响
5.3 住房价格与地方政府财政收入
5.4 住房价格对家庭福利和总福利的影响
5.5 住房价格波动溢出效应实证检验
第6章 住房市场失灵的原因及解决办法
6.1 住房市场天然存在市场失灵倾向
6.2 三重基本属性相互矛盾
6.3 我国现行住房供给体系无法调节住房市场失灵
讨论4 住房财富与家庭消费
第7章 我国住房市场制度及国际比较
7.1 我国住房市场制度体系
7.2 德国住房市场制度体系
7.3 美国住房市场制度体系
7.4 新加坡住房市场制度体系
7.5 发达国家住房市场的共性——双轨制
讨论5 住房财富与家庭消费
——进一步讨论
第8章 关于我国住房市场的现实思考
8.1 我国现行住房制度体系评析
8.2 实行住房双轨制供给制度的必要性
8.3 新假设条件下的重新推导——双轨制可行性的理论证明
8.4 新调控政策的框架设计
结论
参考文献
《住房价格决定机制与住房供给制度选择》：
因此在整个欧盟范围内并没有一个统一的指标，但是欧洲各国对于空置房的统计体系都是很明确的。香港则认为，不论是否被出售，只要在住房普查时没有被实际占用的住房即为空置房，根据《香港物业报告2012》的数据显示，截至2011年年底，香港的住房空置率为4.3％。
从以上几个例子中我们可以发现，住房空置率的统计工作并没有如我国政府所言如此复杂，各个国家和地区各有各的标准，而且每一种统计方法都具有一定的现实意义，都能引导居民的合理预期。事实上只要能做到这点，住房空置率的指标就可以体现其价值。因此《住房价格决定机制与住房供给制度选择》认为，重要的不是去追求指标如何精确合理，而是以一个全国统一的统计系统来进行连续的统计，因为指标的连续性和系统性就可以保证其是有意义的。
但现实情况却是，我国政府各个部门间相互推诿。此前有一个关于国家电网在全国660个城市调查，得到有6540万套住宅连续6个月住宅电表读数为零，以此来判断我国目前的空置住房够2亿人居住的说法。传言本身的真实性无从考证，但显然，利用用电量和水量等来进行住房空置调查的做法是有道理也是可行的，因为很难有家庭连续几个月不用电不用水，在学术界甚至一度被认为这是最有效的统计方式，但就在各界为找到切实可行且简单实用的方法欢呼时，国家电网却立刻出面澄清此数据的真实性，并称国家电网从来没有统计和发布过此类数据。诚然，数据的真实性已无从考量，但是利用国家电网进行统计，确实是被公认为较经济实用的获得住房空置率数据的途径，但是国家电网却在用实际行动尽量将自己与住房空置统计划开界限。与此同时，我国的统计部门也公开表示无法统计住房空置率。住建部也从未对此做过任何表示。公安部门也以所掌握数据不准确为理由婉拒提供相关统计数据的请求。可见我国的住房空置率统计工作目前依然在夹缝中生存，因此《住房价格决定机制与住房供给制度选择》关于我国住房空置率的讨论，只能建立在《住房价格决定机制与住房供给制度选择》利用中国统计年鉴和各部委关于住房和人口方面的数据，加以推算的基础上，所得数据在时效性和准确性方面虽然值得推敲，但根据本章对我国住房市场概况进行梳理的宗旨，此处对我国各大城市进行住房空置率计算是有必要的。《住房价格决定机制与住房供给制度选择》沿用赵奉军（2011）的计算思路，采用更具时效性的数据对我国城镇平均住房空置率做出粗略估计，希望以此来对我国住房的住房空置率水平有一个观念性认识。
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